1) Questões analisadas pelo STJ

O STJ analisou as seguintes questões jurídicas em sede de recurso especial repetitivo, envolvendo o ITBI em operações de compra e venda de imóveis: (i) definir se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do Imposto Predial e Territorial Urbano – “IPTU”; e (ii) definir se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI (Tema Repetitivo 1113 do STJ).

2) Primeira tese

“A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.”

Para o Tribunal, embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho, a avaliação de mercado específica de cada imóvel pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, de outras circunstâncias relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação, os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares), no ajuste do preço.

3) Segunda Tese

“O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).”

Entendeu-se que o lançamento do ITBI ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.

4) Terceira Tese

“O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Entendeu-se que, ao adotar o valor venal previamente estipulado pelo fisco, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral. Esses critérios apenas mostrariam um valor médio de mercado e desprezariam as particularidades do imóvel e da transação, as quais devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé. Ainda, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola a legislação tributária.