1) Quais modalidades de garantia são admitidas em contratos de locação?
Na celebração de um contrato de locação, o locador pode exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: (i) caução, em bens móveis, normalmente em dinheiro, ou em bens imóveis; (ii) fiança; (iii) seguro fiança; ou (iv) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Não é permitido exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

2) Como funciona a caução em dinheiro?
A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes quando do levantamento da garantia.

3) Como funciona a fiança?
A fiança possui algumas peculiaridades, podendo o locador exigir novo fiador para o contrato nas seguintes hipóteses: (i) morte do fiador: (ii) ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador; (iii) alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; (iv) exoneração do fiador; (v) prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; (vi) prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador.

4) Os imóveis do fiador são penhoráveis? Há proteção sob alegação de bem de família?
É tema controverso a penhorabilidade de bem de família do fiador quando inadimplente o locatário. O Plenário do Supremo Tribunal Federal dará continuidade, nesta quinta-feira, 12.08.2021, ao julgamento de Recurso Extraordinário com repercussão geral (Tema 1.127), que discute a constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial. Destaca-se que o STF já firmou tese de repercussão geral (Tema 295) de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação residencial, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei nº. 8.009/1990, com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal.