Tributa ou não tributa?

- 22/04/21

5 pontos sobre o ITBI e suas controvérsias

Na série Tributa ou não tributa já debatemos o ITCMD e suas controvérsias.

Hoje vamos discutir o ITBI e suas controvérsias. Confira abaixo.

(1) fato gerador

O ITBI, de competência municipal, incide sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Se o ato de transferência for “causa mortis” ou for gratuito, a incidência passará a ser do ITCMD, de competência estadual.

(2) sujeito passivo

O contribuinte do imposto pode ser qualquer das partes na operação tributada, conforme dispuser a lei do município. A maioria das legislações municipais elege como contribuinte o comprador, no caso de transmissão de propriedade, e o cedente, no caso de cessão de direitos imobiliários.

(3) momento e compromisso de compra e venda

O imposto somente é devido quando se transfere o domínio. A incidência, portanto, depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis (tema STF 1.124). O compromisso de compra e venda e a promessa de cessão de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito privado brasileiro, não constituem meios idôneos à transmissão e não devem acarretar a cobrança do ITBI (STF, AI 764.432 AgR, 2013). 

(4) base de cálculo e alíquota

É o valor venal. Os contribuintes defendem que é o maior entre o valor da negociação ou o valor venal do IPTU. Algumas prefeituras, no entanto, entendem que é o valor de referência de mercado (Município de São Paulo instituiu o “valor venal de referência”, que foi considerado ilegal pelo TJSP). Quanto à alíquota, ela não pode ser progressiva em razão do valor venal do imóvel (Súmula STF 656).

(5) jurisprudência

O STJ já firmou jurisprudência no sentido da possibilidade de o Município, no exercício da sua competência tributária, vir a arbitrar o valor do ITBI pelo valor real de mercado do imóvel, não ficando adstrito ao valor venal fixado para o IPTU, nem aquele declarado pelo comprador e vendedor no ato do registro imobiliário do negócio jurídico celebrado. Exige-se, apenas, que o arbitramento da base de cálculo seja precedido de regular processo administrativo.