(1) Fato gerador
O ITBI, de competência municipal, incide sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Se o ato de transferência for “causa mortis” ou for gratuito, a incidência passará a ser do ITCMD, de competência estadual.

(2) Sujeito passivo
O contribuinte do imposto pode ser qualquer das partes na operação tributada, conforme dispuser a lei do município. A maioria das legislações municipais elege como contribuinte o comprador, no caso de transmissão de propriedade, e o cedente, no caso de cessão de direitos imobiliários.

(3) Momento e compromisso de compra e venda
O imposto somente é devido quando se transfere o domínio. A incidência, portanto, depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis (tema STF 1.124). O compromisso de compra e venda e a promessa de cessão de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de contratos preliminares no direito privado brasileiro, não constituem meios idôneos à transmissão e não devem acarretar a cobrança do ITBI (STF, AI 764.432 AgR, 2013). 

(4) Base de cálculo e alíquota
É o valor venal. Os contribuintes defendem que é o maior entre o valor da  negociação ou o valor venal do IPTU. Algumas prefeituras, no entanto,  entendem que é o valor de referência de mercado (Município de São Paulo  instituiu o “valor venal de referência”, que foi considerado ilegal pelo  TJSP). Quanto à alíquota, ela não pode ser progressiva em razão do valor  venal do imóvel (Súmula STF 656).

(5) Jurisprudência
O STJ admite que o Município, no exercício da sua competência tributária, venha a arbitrar o valor do ITBI pelo valor real de mercado do imóvel, não ficando adstrito ao valor venal fixado para o IPTU, nem aquele declarado pelo comprador e vendedor no ato do registro imobiliário do negócio jurídico celebrado. Exige-se, apenas, que o arbitramento da base de cálculo seja precedido de regular processo administrativo (AREsp 1.452.575).